Für viele Schuldner ist die größte Sorge bei einer Insolvenz die Frage: Was passiert mit meinem Haus oder meiner Eigentumswohnung? Grundsätzlich fällt Immobilienvermögen in die Insolvenzmasse und unterliegt der Verwertung. Doch es gibt wichtige Ausnahmen und Gestaltungsmöglichkeiten. Dieser Ratgeber erläutert die Rechtslage, die verschiedenen Verwertungswege und gibt praktische Tipps.
1Immobilie als Teil der Insolvenzmasse
Gemäß § 35 Abs. 1 InsO umfasst die Insolvenzmasse das gesamte Vermögen des Schuldners zum Zeitpunkt der Verfahrenseröffnung sowie alles, was er während des Verfahrens erlangt. Dazu gehören auch Grundstücke, Eigentumswohnungen und Häuser, unabhängig davon, ob der Schuldner die Immobilie selbst bewohnt oder vermietet.
Anders als bei beweglichen Sachen gibt es für Immobilien keinen Pfändungsschutz. Während das Existenzminimum beim Einkommen durch § 850c ZPO geschützt ist und bestimmte Haushaltsgegenstände nach § 811 ZPO unpfändbar sind, gilt für Immobilien kein vergleichbarer Schutz. Selbst die selbstgenutzte Wohnung gehört zur Masse.
Welche Immobilien fallen in die Masse?
Selbstbewohnte Häuser und Wohnungen fallen ohne Ausnahme in die Insolvenzmasse
Mietimmobilien gehören zur Masse -- die Mieteinnahmen stehen dem Insolvenzverwalter zu
Auch Miteigentumsanteile (z. B. bei Eheleuten) fallen in die Masse und können verwertet werden
Erbbaurechte sind grundstücksgleiche Rechte und gehören ebenfalls zur Insolvenzmasse
Bei Miteigentum unter Ehegatten stellt sich die besondere Frage der Verwertung. Der BGH hat entschieden (BGH, Urteil vom 16. November 2006, IX ZR 135/05), dass der Insolvenzverwalter den Miteigentumsanteil des Schuldners verwerten darf. Eine Teilungsversteigerung nach §§ 180 ff. ZVG ist dabei möglich und häufig das Mittel der Wahl.
2Verwertung durch den Insolvenzverwalter
Der Insolvenzverwalter hat die Aufgabe, die Insolvenzmasse bestmöglich zu verwerten (§ 159 InsO). Bei Immobilien stehen ihm grundsätzlich zwei Wege offen: der freihändige Verkauf oder die Zwangsversteigerung. Die Wahl des Verwertungsweges obliegt dem Verwalter, wobei er das wirtschaftlich günstigere Verfahren wählen soll.
Vor der Verwertung muss der Insolvenzverwalter den Verkehrswert der Immobilie ermitteln lassen, üblicherweise durch ein Wertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen. Die Kosten des Gutachtens sind Masseverbindlichkeiten. Der Verwalter muss die Gläubigerversammlung über die beabsichtigte Verwertung informieren und kann an deren Beschlüsse gebunden sein (§ 160 InsO).
Verwertungsbefugnis des Verwalters
Gemäß § 165 InsO kann der Insolvenzverwalter auch mit einem Absonderungsrecht belastete Immobilien verwerten. In diesem Fall muss er die Kosten der Feststellung (4 %) und der Verwertung (5 %) nach § 171 InsO von den Verwertungserlösen abziehen.
Zustimmung der Gläubiger
Bei besonders bedeutsamen Rechtshandlungen -- wie dem Verkauf der wesentlichen Betriebsgrundlage -- muss der Verwalter die Zustimmung des Gläubigerausschusses oder der Gläubigerversammlung einholen (§ 160 Abs. 2 Nr. 1 InsO).
Der Massekostenanteil bei der Verwertung belasteter Immobilien beträgt insgesamt 9 % des Verwertungserlöses (4 % Feststellungskosten + 5 % Verwertungskosten). Diese Pauschale steht der Insolvenzmasse zu und reduziert den an den absonderungsberechtigten Gläubiger auszukehrenden Betrag. Darüber hinaus fällt auf den Verwertungserlös Umsatzsteuer an, die ebenfalls aus dem Erlös zu bedienen ist.
3Freigabe der Immobilie
Der Insolvenzverwalter kann eine Immobilie aus der Insolvenzmasse freigeben (§ 32 Abs. 3 InsO). Dies geschieht in der Regel, wenn die Verwertung keinen Überschuss für die Masse erwarten lässt -- also wenn die Immobilie höher belastet ist als ihr Verkehrswert (sog. valutierende Belastung).
Die Freigabe ist eine einseitige Erklärung des Insolvenzverwalters gegenüber dem Schuldner. Mit der Freigabe fällt die Immobilie aus der Insolvenzmasse und der Schuldner erhält die Verfügungsbefugnis zurück. Die Freigabe hat folgende Konsequenzen:
Der Schuldner erlangt die Verfügungsbefugnis über die Immobilie zurück und kann sie selbst nutzen, vermieten oder verkaufen.
Nach der Freigabe trägt der Schuldner sämtliche Kosten: Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung und ggf. Kreditraten.
Die Rechte der Grundpfandgläubiger bleiben von der Freigabe unberührt. Die Bank kann weiterhin die Zwangsversteigerung betreiben.
Die Freigabeerklärung ist grundsätzlich unwiderruflich. Der BGH hat jedoch entschieden, dass eine Anfechtung wegen Irrtums möglich ist (BGH, Beschluss vom 26. April 2012, IX ZB 31/11).
Die Freigabe kann für Schuldner eine Chance sein, die Immobilie zu behalten. Ist die Grundschuld höher als der Verkehrswert, gibt der Verwalter die Immobilie häufig frei. Der Schuldner kann dann versuchen, mit der Bank eine Umschuldung oder Tilgungsanpassung zu verhandeln. Eine frühzeitige Kommunikation mit dem Insolvenzverwalter ist hierbei entscheidend.
4Zwangsversteigerung vs. freihändiger Verkauf
Die Wahl des Verwertungsweges hat erhebliche Auswirkungen auf den erzielbaren Erlös und damit auf die Befriedigungsquote der Gläubiger. In der Praxis bevorzugen Insolvenzverwalter meist den freihändigen Verkauf.
Zwangsversteigerung
- Gerichtliches Verfahren nach dem ZVG
- Erlöse oft 20-30 % unter Marktwert
- Verfahrensdauer: 6-18 Monate
- 5/10-Grenze im ersten Termin (§ 85a ZVG)
Freihändiger Verkauf
- Verkauf am freien Markt zum Marktwert
- In der Regel höhere Erlöse
- Schnellere Abwicklung möglich
- Zustimmung der Grundpfandgläubiger erforderlich
Beim freihändigen Verkauf benötigt der Insolvenzverwalter die Zustimmung der Grundpfandgläubiger (typischerweise der Bank), da diese auf ihr Recht zur Zwangsversteigerung verzichten müssen. In der Praxis stimmen Banken dem freihändigen Verkauf zu, wenn der erzielbare Erlös mindestens dem Versteigerungswert entspricht. Der BGH hat klargestellt, dass der Verwalter bei der Verwertung belasteter Grundstücke die Zustimmung der absonderungsberechtigten Gläubiger einholen muss (BGH, Urteil vom 20. März 2014, IX ZR 80/13).
Der Insolvenzverwalter kann die Zwangsversteigerung auch selbst beantragen (§ 165 InsO). In diesem Fall wird das Verfahren nach den Vorschriften des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG) durchgeführt. Der Verwalter hat jedoch die Möglichkeit, eine einstweilige Einstellung zu beantragen, wenn ein freihändiger Verkauf bessere Erlöse verspricht (§ 30d ZVG).
5Grundschuld, Hypothek und Absonderungsrecht
In der Praxis sind die meisten Immobilien mit einer Grundschuld oder Hypothek belastet, die der finanzierenden Bank als Sicherheit dient. Im Insolvenzverfahren begründet die Grundschuld ein Absonderungsrecht nach § 49 InsO.
Das Absonderungsrecht bedeutet, dass der Grundpfandgläubiger eine vorrangige Befriedigung aus dem Verwertungserlös der Immobilie verlangen kann. Der Erlös wird nicht in die Insolvenzmasse eingezogen, sondern direkt an den absonderungsberechtigten Gläubiger ausgekehrt -- abzüglich des Massekostenbeitrags von 9 % (§ 171 InsO).
Rangfolge bei der Erlösverteilung
Gerichtskosten der Zwangsversteigerung bzw. Kosten des freihändigen Verkaufs
9 % des Erlöses als Feststellungs- und Verwertungskostenpauschale (§§ 170, 171 InsO)
Befriedigung der gesicherten Forderung in der Reihenfolge der Grundbucheinträge
Nur ein eventueller Übererlös fließt in die Insolvenzmasse zur Verteilung an die ungesicherten Gläubiger
Reicht der Verwertungserlös nicht aus, um die gesicherte Forderung vollständig zu befriedigen, kann der Grundpfandgläubiger den Differenzbetrag als ungesicherte Insolvenzforderung zur Tabelle anmelden (§ 52 Satz 2 InsO). In der Praxis ist dies bei wertgemindertem Immobilienvermögen die Regel.
6Eigenheim bei Privatinsolvenz
Bei der Verbraucherinsolvenz (§§ 304 ff. InsO) gelten grundsätzlich die gleichen Regeln wie bei der Regelinsolvenz: Die Immobilie fällt in die Insolvenzmasse. Allerdings ergeben sich in der Praxis häufig Besonderheiten.
Da das Verbraucherinsolvenzverfahren in der Regel als vereinfachtes Verfahren ohne einen Insolvenzverwalter im klassischen Sinne durchgeführt wird (es wird ein Treuhänder bestellt, § 313 InsO a.F.), stellt sich die Frage der Immobilienverwertung besonders. Der Treuhänder entscheidet über die Verwertung oder Freigabe.
- Bei überbelasteten Immobilien (Grundschuld > Verkehrswert) erfolgt in der Regel die Freigabe
- Der Schuldner muss während der Wohlverhaltensperiode den pfändbaren Teil seines Einkommens abführen
- Die Bank kann trotz Insolvenz die Zwangsversteigerung betreiben -- das Absonderungsrecht bleibt bestehen
- Nach der Restschuldbefreiung werden die persönlichen Forderungen der Bank erlassen, nicht aber die dinglichen Rechte (Grundschuld)
- Eine Umschuldung nach Restschuldbefreiung kann den Erhalt der Immobilie ermöglichen
Die Restschuldbefreiung befreit nur von der persönlichen Haftung. Die Grundschuld als dingliches Recht an der Immobilie besteht fort. Die Bank kann also auch nach Restschuldbefreiung die Zwangsversteigerung betreiben, solange die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist. Der Schuldner muss daher entweder die Kreditraten weiter bedienen oder einen Löschungsanspruch verhandeln.
7Tipps für Schuldner mit Immobilien
Der Erhalt einer Immobilie während oder nach einer Insolvenz ist schwierig, aber nicht unmöglich. Folgende Strategien können helfen:
Kontaktieren Sie Ihre Bank vor der Insolvenzanmeldung. Viele Banken sind bereit, Tilgungsaussetzungen oder Ratenstundungen zu gewähren, um eine Zwangsversteigerung zu vermeiden.
Wenn die Grundschuld den Verkehrswert übersteigt, sprechen Sie den Insolvenzverwalter auf eine Freigabe an. Der Verwalter hat kein Interesse an einer Verwertung, die keinen Überschuss für die Masse erzielt.
In manchen Fällen kann ein naher Angehöriger dem Insolvenzverwalter ein Kaufangebot unterbreiten. Dieses muss jedoch marktgerecht sein, um einer Insolvenzanfechtung standzuhalten.
Nach der Erteilung der Restschuldbefreiung (in der Regel nach 3 Jahren) kann der Schuldner eine neue Finanzierung aufnehmen, sofern die Bonität dies erlaubt.
Eine professionelle Schuldnerberatung kann helfen, die Optionen zur Immobilienrettung zu prüfen und die Kommunikation mit Bank und Insolvenzverwalter zu koordinieren.
Besondere Vorsicht ist bei Vermögensverschiebungen vor der Insolvenz geboten. Die Übertragung der Immobilie an den Ehepartner oder andere Angehörige vor Insolvenzanmeldung kann vom Insolvenzverwalter nach §§ 129 ff. InsO angefochten werden. Die Anfechtungsfristen betragen bis zu vier Jahre für unentgeltliche Leistungen (§ 134 InsO) und bis zu zehn Jahre für vorsätzliche Gläubigerbenachteiligungen (§ 133 InsO).
Fazit
Immobilien in der Insolvenz sind ein komplexes Thema, bei dem die Interessen von Schuldner, Insolvenzverwalter und Grundpfandgläubiger aufeinandertreffen. Der freihändige Verkauf erzielt in der Regel bessere Ergebnisse als die Zwangsversteigerung. Für Schuldner besteht die beste Chance auf den Erhalt der Immobilie in einer frühzeitigen Freigabe durch den Verwalter bei überbelasteten Immobilien. In jedem Fall empfiehlt sich eine professionelle Beratung, um die individuellen Möglichkeiten auszuloten.
Tipp
Prüfen Sie aktuelle Insolvenzverfahren, um Immobilien aus Insolvenzmassen als Investitionsmöglichkeit zu identifizieren.
Zur Insolvenz-SucheHäufig gestellte Fragen
Muss ich mein Haus bei einer Privatinsolvenz verkaufen?
Grundsätzlich ja -- Immobilien gehören zur Insolvenzmasse gemäß § 35 InsO und unterliegen der Verwertung durch den Insolvenzverwalter. Allerdings kann der Verwalter die Immobilie freigeben (§ 32 Abs. 3 InsO), wenn die Verwertung keinen Überschuss für die Masse erwarten lässt, etwa weil die Grundschuld den Verkehrswert übersteigt. In diesem Fall kann der Schuldner die Immobilie behalten, muss jedoch die laufenden Kosten selbst tragen.
Was ist der Unterschied zwischen Zwangsversteigerung und freihändigem Verkauf?
Bei der Zwangsversteigerung wird die Immobilie in einem gerichtlichen Verfahren nach dem ZVG öffentlich versteigert. Die Erlöse liegen häufig 20-30 % unter dem Marktwert. Beim freihändigen Verkauf veräußert der Insolvenzverwalter die Immobilie am freien Markt, was in der Regel höhere Erlöse erzielt. Gläubiger und Schuldner profitieren daher meist von einem freihändigen Verkauf.
Kann die Bank trotz Insolvenz die Zwangsversteigerung betreiben?
Ja. Grundpfandgläubiger (Bank mit Grundschuld oder Hypothek) haben ein Absonderungsrecht gemäß § 49 InsO und können die Zwangsversteigerung auch während des Insolvenzverfahrens betreiben. Allerdings kann der Insolvenzverwalter nach § 30d ZVG eine einstweilige Einstellung der Zwangsversteigerung beantragen, wenn die Verwertung durch den Verwalter für alle Beteiligten günstiger ist.
Was passiert mit der Mietwohnung, wenn der Vermieter insolvent wird?
Der Mietvertrag besteht fort -- § 108 Abs. 1 InsO schützt den Mieter. Der Insolvenzverwalter tritt in den bestehenden Mietvertrag ein. Er kann das Mietverhältnis jedoch mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Bei einem Verkauf der Immobilie gilt der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB), sodass der Erwerber in den Mietvertrag eintritt.